Oggi il rendimento dei Treasury a 10 anni, il titolo di Stato americano di riferimento per i mutui e molti altri finanziamenti, ha toccato il livello più alto dall'aprile 2002. È salito di 4 punti base al 5,3338%, secondo i dati LSEG riportati dalla CNBC, per poi ripiegare intorno al 5,3%. Il rendimento del trentennale è invece aumentato di 3 punti base, al 5,6702%, il massimo dal luglio 2002, mentre quello del biennale ha raggiunto il 4,91%. Quando i rendimenti salgono, i prezzi delle obbligazioni scendono e per lo Stato diventa più costoso emettere nuovo debito. La nuova impennata arriva dopo il maggiore aumento trimestrale del rendimento del decennale dal 1994. Il mese appena trascorso, la rapidità della salita aveva già allarmato Wall Street.
Il fenomeno non riguarda però soltanto gli Stati Uniti. Oggi il costo del debito pubblico è aumentato in numerosi Paesi, proseguendo una tendenza in corso da mesi. Gli investitori temono che i governi non stiano abbastanza intervenendo sui deficit, mentre l'inflazione resta persistente e i tassi d'interesse continuano a salire. Le grandi economie, a partire da Stati Uniti, Giappone, Francia e Regno Unito, devono affrontare "deficit persistentemente elevati e una spesa per interessi in aumento, problemi a lungo associati ai Paesi emergenti in crisi debitoria", ha scritto la settimana scorsa l'Institute of International Finance, l'associazione internazionale delle istituzioni finanziarie.
Nel corso della seduta il rendimento del decennale giapponese ha raggiunto il 3,126%, il livello più alto da trent'anni, sotto la pressione della debolezza dello yen e dei rialzi dei tassi della Banca del Giappone. Il decennale francese è salito al 4,9501% e quello britannico al 5,483%. Nell'area euro, il Bund tedesco a 10 anni ha superato il 3,6%, tornando sui massimi dal giugno 2009. Per l'Italia, la rilevazione delle 11:34 del Sole 24 Ore Radiocor indicava il Btp decennale di riferimento al 4,67%, il livello più alto dall'ottobre 2023, e lo spread sul Bund a 107 punti base, il massimo da giugno 2025.
Il peso del petrolio e le mosse di Washington
L'andamento dei rendimenti obbligazionari è sempre più legato a quello del petrolio, il cui prezzo continua a oscillare da quando la guerra di Stati Uniti e Israele contro l'Iran ostacola le esportazioni di greggio dal Medio Oriente. Oggi il Brent, riferimento internazionale, è tornato sopra i 100 dollari al barile. Secondo Nomi Prins, fondatrice della società di analisi Prinsights Global, ora alcuni investitori potrebbero tornare a comprare obbligazioni per approfittare dei rendimenti elevati, contribuendo così a farli scendere.
La volatilità dei titoli a lunga scadenza resta però legata a "quello che succede al petrolio e all'inflazione", ha spiegato alla CNBC. A suo giudizio, è difficile che a guidare nuovi acquisti siano i fondi sovrani e le Banche Centrali, tra i principali detentori di Treasury a lungo termine. I rendimenti potrebbero diminuire stabilmente solo "se i prezzi del petrolio scendono in modo significativo, se si trova una soluzione" in Medio Oriente.
Finora Washington non è riuscita a frenare la salita. Il 16 settembre la Federal Reserve, guidata da Kevin Warsh, ha alzato i tassi di 25 punti base, portando l'intervallo di riferimento al 3,75-4%: si è trattato del primo rialzo dal 2023. Donald Trump ha attribuito la responsabilità della decisione al consiglio della Banca Centrale, chiedendo tassi "all'1% o meno". Il Dipartimento del Tesoro, guidato da Scott Bessent, ha invece annunciato il 19 agosto un ampliamento dei riacquisti di titoli con scadenze tra 10 e 30 anni, entrato in vigore il 9 settembre. L'obiettivo dichiarato è sostenere la liquidità del mercato. Finora, però, l'intervento non ha arrestato l'aumento dei rendimenti a lungo termine.
Mutui più cari, acquirenti di case senza margini
Una delle conseguenze più immediate di questa situazione riguarda il mercato immobiliare. Secondo la rilevazione pubblicata il 1 ottobre da Freddie Mac, il tasso medio sui mutui trentennali a tasso fisso è salito al 7,28%, dal 7,03% della settimana precedente. L'aumento è di un quarto di punto percentuale in una settimana. Un anno fa il tasso medio era del 6,34%. Freddie Mac, la società sostenuta dal governo federale che acquista e garantisce mutui, calcola una media settimanale: il dato non rappresenta quindi il tasso offerto a tutti gli acquirenti in una singola giornata.
Chi vuole comprare casa ora deve affrontare una combinazione insolita, come racconta il Wall Street Journal: tassi che aumentano rapidamente e prezzi che, pur crescendo più lentamente, continuano a segnare record. Di solito, quando i mutui diventano più cari, i venditori riducono i prezzi per non perdere gli acquirenti. Da anni, però, l'offerta di case resta limitata: molti proprietari non vogliono vendere e rinunciare ai mutui al 3-4% ottenuti negli anni della pandemia. Questo freno alle vendite ha sostenuto i prezzi anche mentre la domanda diminuiva.
Ad agosto il prezzo mediano delle abitazioni esistenti vendute è così salito dell'1,6% rispetto a un anno prima, a 429.100 dollari, un record per il mese. Le compravendite sono invece scese a un ritmo annuo destagionalizzato di 3,98 milioni, il livello più basso da giugno 2025. "Abbiamo tutti sbattuto contro un muro. Abbiamo assistito a una frenata molto forte dell'attività", ha detto al giornale Christina Beitler, che dirige una società di intermediazione di mutui ad Austin. "Creddo che in questo momento gli acquirenti stiano facendo un passo indietro, si stiano prendendo una pausa".
Il modo più tradizionale per contenere la rata è aumentare l'anticipo, e quest'anno gli importi versati sono effettivamente cresciuti un po'. Secondo i dati di Realtor.com citati dal Wall Street Journal, l'anticipo mediano è passato dai 23.053 dollari di gennaio ai 27.166 di agosto; in rapporto al prezzo della casa, è aumentato dal 12,8% al 13,8%. Dal 2019, però, i prezzi delle abitazioni sono saliti di oltre il 50% e molti acquirenti faticano ad accantonare più del consueto 10-15%.
Prima del 2001 i tassi sui mutui erano quasi sempre superiori al 7% e negli anni Ottanta raggiunsero addirittura il 18,63%, secondo Freddie Mac. Le case costavano però molto meno rispetto ai redditi rispetto a oggi, rendendo decisamente più accessibili anticipi consistenti. Nel 1980 il valore mediano di un'abitazione era di 47.200 dollari e il reddito annuo mediano delle famiglie di 17.710, secondo il Census Bureau. Per agosto 2026, Zillow stima invece il valore di una casa tipica in 368.697 dollari, mentre il reddito familiare mediano è stato di 87.460 dollari nel 2025.
Mark Fleming, capo economista della società di servizi immobiliari First American, ritiene che gli anticipi aumenteranno soltanto di poco, perché molti acquirenti versano già il massimo che possono permettersi. "Per molti acquirenti con un budget limitato non c'è alternativa", ha detto al Wall Street Journal. Secondo il rapporto della National Association of Realtors pubblicato nel 2025, il 26% di chi acquistava la prima casa ha utilizzato attività finanziarie, come azioni o risparmi pensionistici, per finanziare l'anticipo. Il 22% ha ricevuto donazioni o prestiti da parenti e amici.
Gli economisti prevedono invece una forte crescita dei mutui a tasso variabile, che offrono un tasso iniziale fisso più basso per un periodo compreso tra 3 e 10 anni, per poi adeguarsi ai tassi di mercato. All'inizio dell'anno rappresentavano il 6,3% delle richieste di mutuo, secondo la Mortgage Bankers Association, l'associazione degli operatori del credito ipotecario. Nella settimana del 18 settembre la quota era salita al 9,8%. L'ultima rilevazione, pubblicata il 30 settembre, porta la quota al 10,3%, il massimo dall'ottobre 2025. Nello stesso periodo, i mutui a tasso variabile offrivano tassi inferiori di circa 80 punti base rispetto a quelli fissi.
Con i tassi elevati, quindi, sempre più acquirenti di case sono disposti a scommettere sulle condizioni future pur di pagare una rata più bassa oggi. Non tutti, però, riescono a ottenere questi finanziamenti: le banche oggi esitano infatti a concederli a chi potrebbe non essere in grado di sostenere una rata molto più alta tra qualche anno, ha spiegato Beitler.
