Case negli Usa, crollano le vendite: mai così basse da 16 anni

A ottobre le vendite di abitazioni esistenti negli Stati Uniti sono scese al livello più basso da oltre 16 anni, frenate dall'aumento dei tassi sui mutui e da prezzi ancora elevati. Secondo la National Association of Realtors (NAR), l'associazione degli agenti immobiliari, le compravendite sono diminuite del 5,5% rispetto a settembre e dell'8,8% rispetto a ottobre 2025, attestandosi a un ritmo annuo destagionalizzato di 3,75 milioni. Il dato indica quante abitazioni verrebbero vendute in dodici mesi se si mantenesse il ritmo di ottobre, al netto delle consuete oscillazioni stagionali.

Si tratta del livello più basso dall'agosto 2010, quando il mercato risentiva della imminente scadenza di un credito d'imposta per l'acquisto della casa. Gli economisti interpellati da Reuters si aspettavano invece 3,85 milioni di compravendite su base annua. Le vendite vengono rilevate al momento del passaggio di proprietà: i dati di ottobre riflettono quindi soprattutto accordi di compravendita conclusi ad agosto e settembre.

Secondo Freddie Mac, la società sostenuta dal governo federale che acquista mutui dalle banche, il tasso medio sui finanziamenti a trent'anni a tasso fisso ha superato il 7% a fine settembre e raggiunto il 7,40% a ottobre. Rispetto al 5,98% di fine febbraio, prima dell'attacco statunitense e israeliano all'Iran, l'aumento è stato di 1,42 punti percentuali. Il dato più recente, pubblicato il 12 novembre, indica un calo al 7,11%, dal 7,18% della settimana precedente.

Mercato immobiliare

Negli Stati Uniti non si vendevano così poche case dal 2010

A ottobre le compravendite di abitazioni esistenti sono scese a un ritmo di 3,75 milioni l’anno. I mutui sopra il 7% e i prezzi ai massimi tengono lontani gli acquirenti.

Grafica di FocusAmerica

Case vendute a ottobre, a ritmo annuo

3,75milioni

È il livello più basso dall’agosto 2010. Gli economisti si aspettavano 3,85 milioni.

−5,5%rispetto a settembre

−8,8%rispetto a ottobre 2025

Il costo del mutuo

Da febbraio a ottobre la rata per la stessa casa è aumentata di 314 dollari al mese

Tasso medio sui mutui trentennali a tasso fisso, settimana per settimana, nel 2026. Trascina il cursore o scorri con il dito sul grafico per vedere come cambia la rata mensile.

Rata mensile2.308 $

Tasso7,40%

Settimana8 ott

A fine febbraio: 1.994 $

+314 $ al mese rispetto a fine febbraio+113.000 $ in trent’anni

trascina per scorrere le settimane

Il tasso era al 5,98% il 26 febbraio, prima dell’attacco all’Iran; ha superato il 7% il 24 settembre e ha toccato il 7,40% l’8 e il 15 ottobre.

Con il tasso al 5,98% di fine febbraio la rata era di 1.994 dollari; al picco del 7,40%, in ottobre, di 2.308. Sono circa 113.000 dollari in più nell’arco dei trent’anni. Il 12 novembre il tasso è sceso al 7,11%.

Rata di capitale e interessi su un mutuo trentennale a tasso fisso per una casa da 416.700 dollari, il prezzo mediano di ottobre, con un anticipo del 20%. Elaborazione FocusAmerica.

Vent’anni di compravendite

Il ritmo di ottobre è più basso di quello di qualsiasi anno dal 2005

Abitazioni esistenti vendute ogni anno negli Stati Uniti. L’ultima barra indica quante se ne venderebbero in dodici mesi al ritmo di ottobre 2026.

Nel 2005 si vendettero 7,08 milioni di case, nel 2021 6,12 milioni. Dal 2023 il mercato è fermo intorno ai 4 milioni l’anno, contro una media storica di circa 5,2 milioni.

La geografia del calo

Le vendite scendono in tutte le regioni: nell’Ovest di quasi il 15% in un anno

Variazione delle compravendite rispetto a ottobre 2025 nelle quattro macroregioni. Tocca una regione, sulla mappa o nella tabella, per leggerne i dati.

calo più contenutocalo più forte

Nordest: −4,1% in un anno, 0,0% su settembre, prezzo mediano 519.600 dollari. Midwest: −8,2% in un anno, −3,2% su settembre, prezzo mediano 324.300 dollari. Sud: −8,0% in un anno, −6,5% su settembre, prezzo mediano 360.900 dollari. Ovest: −14,5% in un anno, −9,7% su settembre, prezzo mediano 624.300 dollari.

Offerta e prezzi

Ci sono più case in vendita, ma i prezzi non scendono

Mesi necessari per vendere tutte le case sul mercato, al ritmo del momento

4,4 mesi a ottobre 2025, 4,7 mesi a settembre 2026, 5,1 mesi a ottobre 2026.

È il valore più alto dal novembre 2015. Le case in vendita sono 1,59 milioni, il 4,6% in più di un anno fa.

Prezzo mediano di una casa a ottobre

416.700 $

Mai così alto in un mese di ottobre: +0,4% in un anno.

lug 2023ott 2026

Il prezzo sale rispetto all’anno prima da 40 mesi consecutivi.

Chi compra

Rispetto a un anno fa ci sono meno acquirenti alla prima casa e più investitori

Quota sul totale delle compravendite di ottobre. Le tre quote non si sommano: una stessa compravendita può rientrare in più categorie.

ottobre 2025ottobre 2026quota storica delle prime case

Acquirenti alla prima casa: 29%. Erano il 32% un anno fa e il 31% a settembre. Storicamente sono circa il 40%. Acquisti senza mutuo: 29%. La stessa quota di un anno fa. A settembre erano il 27%. Investitori e seconde case: 20%. Erano il 16% un anno fa. La quota è invariata rispetto a settembre.

Si allungano anche i tempi: una casa resta sul mercato 35 giorni in mediana, erano 34 un anno fa. Le vendite legate a difficoltà finanziarie dei proprietari sono stabili al 2%.

FonteNational Association of Realtors, dati di ottobre 2026 e serie annuale; Freddie Mac, tassi settimanali fino al 12 novembre 2026. La rata del mutuo è un’elaborazione FocusAmerica.

FotoRick Obst / Wikimedia Commons, CC BY 4.0 (ritagliata).

Aumentano le case in vendita, ma i prezzi resistono

Rispetto a settembre, le compravendite di case sono diminuite nel Sud, nel Midwest e nell'Ovest, mentre sono rimaste stabili nel Nordest. Il numero di abitazioni sul mercato è invece aumentato dell'1,3%, a 1,59 milioni, il 4,6% in più rispetto a un anno prima. Al ritmo di vendita di ottobre, per esaurire l'offerta servirebbero 5,1 mesi, contro i 4,7 di settembre e i 4,4 di ottobre 2025: il valore più alto dal novembre 2015.

Il rallentamento delle vendite non si è però tradotto in un calo del prezzo mediano nazionale. A ottobre è infatti salito dello 0,4% su base annua, a 416.700 dollari, segnando un record per questo mese. È il quarantesimo aumento consecutivo rispetto allo stesso mese dell'anno precedente. Per le sole abitazioni unifamiliari, il prezzo mediano è stato di 421.900 dollari.

Diminuisce il peso di chi acquista la prima casa

Gli acquirenti alla loro prima casa hanno rappresentato il 29% delle compravendite, contro il 31% di settembre e il 32% di un anno prima. La quota resta lontana dal 40% circa che storicamente ha caratterizzato il mercato statunitense. Ma si sono allungati anche i tempi di vendita: la permanenza mediana degli immobili sul mercato è stata di 35 giorni, contro i 33 di settembre e i 34 di ottobre 2025. Le transazioni legate a difficoltà finanziarie dei proprietari, comprese quelle relative a immobili pignorati, sono rimaste stabili al 2%.

Gli acquisti senza ricorrere a un mutuo sono saliti al 29% del totale, dal 27% di settembre, tornando al livello di un anno prima. Gli investitori privati e gli acquirenti di seconde case hanno rappresentato il 20% delle transazioni: una quota invariata rispetto a settembre, ma superiore al 16% di ottobre 2025. Dal 2023 il ritmo annuo delle vendite oscilla intorno ai 4 milioni, ben al di sotto della media storica di circa 5,2 milioni.