New York congela gli affitti di un milione di case e Mamdani realizza la sua promessa
Il consiglio che fissa i tetti agli aumenti ha votato 7 a 1 per bloccare i canoni di un milione di appartamenti a equo canone, dal primo ottobre.
Giovedì 25 giugno il consiglio comunale di New York che ogni anno fissa i tetti agli aumenti degli affitti ha deciso di congelare i canoni di quasi un milione di appartamenti a canone regolato, realizzando la principale promessa elettorale del sindaco Zohran Mamdani. Il blocco vale sia per i contratti di un anno sia per quelli di due e si applica ai rinnovi a partire dal primo ottobre.
Il voto, atteso da settimane, è una vittoria politica per Mamdani, che alla guida della città è arrivato proprio impegnandosi a ridurre il costo della vita in una delle metropoli più care del mondo. "Freeze the rent", congelate gli affitti, era lo slogan ripetuto di continuo durante la campagna. Dopo il risultato il sindaco, eletto a novembre, ha parlato in un comunicato di "una vittoria storica per gli inquilini di New York".
A New York circa il 40 per cento degli appartamenti è a canone regolato, una forma di equo canone che riguarda quasi due milioni di persone. Si tratta di case private, ma la città stabilisce ogni anno di quanto al massimo i proprietari possono aumentare l'affitto al rinnovo del contratto. A decidere è il Rent Guidelines Board, un organismo di nove membri nominati dal sindaco: due in rappresentanza dei proprietari, due degli inquilini e cinque cosiddetti membri "pubblici", tra cui chi lo presiede.
Mamdani aveva annunciato già in campagna che avrebbe nominato solo persone convinte che "i proprietari se la cavano benissimo", così da assicurarsi il blocco. Una volta insediato ha nominato la maggioranza dei membri del consiglio, compresa la presidente Chantella Mitchell e quattro dei cinque membri pubblici.
Il via libera è arrivato con sette voti a favore e uno solo contrario, ed è la prima volta che il congelamento riguarda insieme i contratti annuali e quelli biennali. L'unico voto contrario è stato quello di Arpit Gupta, membro pubblico nominato nel 2022, che aveva proposto di limitare il blocco ai soli edifici lasciati deteriorare dai proprietari, permettendo aumenti altrove. A sorpresa ha votato a favore Maksim Wynn, uno dei rappresentanti dei proprietari nominato da Mamdani, secondo cui i problemi dei padroni di casa vanno risolti con strumenti che spettano alla città e allo Stato di New York, non con gli aumenti dei canoni.
La mattina del voto una delle due rappresentanti dei proprietari, Christina Smyth, si è dimessa per protesta, sostenendo in una lettera che l'esito era già deciso e che il consiglio aveva "smesso di essere un organo che accerta i fatti". La presidente Mitchell ha risposto con un comunicato pubblico in cui ha rivendicato "l'indipendenza con cui i membri di quest'anno hanno lavorato".
Il mondo immobiliare ha contestato con forza la decisione. James Whelan, presidente del Real Estate Board of New York, un'influente associazione di categoria, ha detto che il voto "è popolare ma peggiorerà la crisi abitativa" e ha accusato il consiglio di ignorare i propri stessi dati. I proprietari sostengono che senza aumenti non riusciranno a coprire i costi di manutenzione e riparazione degli edifici. Contro la delibera è atteso un ricorso in tribunale.
Chi vive negli appartamenti a canone regolato è più spesso nero o latino, più povero e più anziano rispetto a chi affitta sul mercato libero. Secondo un'analisi dell'organizzazione contro la povertà Robin Hood e della Columbia University, circa 140.000 persone che oggi abitano in queste case finirebbero sotto la soglia di povertà se dovessero pagare gli affitti di mercato. Tra il 2014 e il 2023 il canone mediano di un appartamento regolato è passato, al netto dell'inflazione, da 1.485 a 1.500 dollari, mentre quello di mercato è salito da 1.856 a 2.000 dollari.
I proprietari, dal canto loro, segnalano difficoltà crescenti. Un'indagine della Community Preservation Corporation, un istituto di credito senza scopo di lucro, ha rilevato che nel 2024 quasi un terzo dei suoi clienti non guadagnava abbastanza dagli edifici a canone regolato per pagare il mutuo, quasi il triplo rispetto al 2022. A pesare sono l'inflazione, l'aumento dei costi assicurativi e una serie di leggi a favore degli inquilini approvate dallo Stato di New York nel 2019, che hanno tolto ai padroni di casa diversi modi per alzare i canoni.
Il consiglio aveva già congelato gli affitti in passato, sotto l'ex sindaco Bill de Blasio: nel 2015, per la prima volta nei suoi 46 anni di storia, e poi nel 2016, nel 2020 e nella prima metà del 2021. In quei casi, però, i proprietari potevano comunque aumentare i canoni quando un inquilino lasciava l'appartamento, una possibilità eliminata proprio dalle leggi del 2019. Sotto il predecessore di Mamdani, Eric Adams, gli affitti regolati erano invece cresciuti complessivamente del 12 per cento in quattro anni.
La decisione arriva in una città dove gli affitti del mercato libero continuano a salire: ad aprile il canone mediano di un appartamento a Manhattan ha superato per la prima volta i 5.000 dollari al mese, mentre il tasso di sfitti è sceso intorno all'1,5 per cento, un livello così basso che la città lo definisce un'emergenza. Il blocco rafforza anche il momento politico di Mamdani: due giorni prima del voto tre candidati al Congresso da lui sostenuti avevano vinto le primarie democratiche, battendo due deputati uscenti.
Resta aperto il nodo di chi un affitto, anche calmierato, fatica comunque a pagarlo. Un'analisi di Politico ha mostrato che a New York gli incassi degli affitti nell'edilizia popolare e sociale sono in calo, senza che se ne capisca con chiarezza il motivo: per chi guadagna poco una spesa medica imprevista o un funerale bastano a far saltare i conti, anche quando il canone in sé sarebbe sostenibile.
